Используя средства маткапитала для покупки недвижимости, семья приобретает ее в собственность, а значит получает право впоследствии распорядиться этим имуществом по своему усмотрению, в том числе — продать. В тоже время, продажа дома с участием мат капитала обременена дополнительными формальными требованиями, поскольку затрагивает интересы детей. О том, как продать дом, купленный под материнский капитал, необходимо знать заранее.
Условия продажи, ограничения по срокам
Семья не ограничена по времени в своем праве распоряжаться своей собственностью — продать дом можно в любой момент, как только собственность будет официально зарегистрирована.
Вопрос сроков встает только в связи с налоговыми обязательствами семьи. Если дом был куплен менее, чем пять лет назад, его продажа облагается для продавца подоходным налогом по стандартной ставке 13%. При этом, если продавец задекларирует документально подтвержденные расходы налоговое бремя можно уменьшить. Документально подтвержденными расходами, в данном случае, будет покупная стоимость дома.
Например, семья продает дом за 4 млн. рублей, при этом купила она его год назад за 3 млн. рублей. Если у семьи сохранились документы, свидетельствующие о стоимости покупки, эту сумму можно вычесть из налогооблагаемого дохода, и тогда НДФЛ составит:
(4 000 000 - 3 000 000) * 0,13 = 130 000 рублей.
Продажа дома, купленного за маткапитал должна отвечать интересам детей, поэтому допускаются следующие условия сделки:
- В новой недвижимости детям будет выделены доли, эквивалентные их долям в продаваемом доме.
- Детям будет произведена денежная компенсация, равнозначная их долям в продаваемом имуществе. Для этого на имя каждого ребенка открывается счет в банке, деньги откладываются туда, распоряжение счетом возможно только с отдельного согласия органа опеки и попечительства.
- Если семья не планирует приобретать другое имущество, детям могут быть предоставлены доли в иной недвижимости, в том числе, принадлежащей не самой семье, а близким родственникам.
Можно ли продать дом построенный или купленный на материнский капитал
Вне зависимости от того, какие средства использовались при покупке или строительстве дома, оформляя его в собственность, семья получает полное право распоряжаться им по своему усмотрению, поэтому, да, продать такой дом можно.
Однако, порядок оформления такой сделки будет зависеть от следующих условий:
- Возраста детей.
- Порядка приобретения недвижимости — если покупка была осуществлена с привлечением ипотечных средств и ипотека еще не погашена, это приведет к дополнительным обременениям.
Обратите внимание! Если к покупке дома привлекались средства маткапитала, значит дом находится в общей долевой собственности и собственниками являются в том числе и дети. Иными словами, распоряжаясь домом родители распоряжаются не только своей собственностью, но и собственностью детей.
Если к моменту продажи дети уже стали совершеннолетними, можно без каких-либо предварительных действий проводить сделку: вся семья, включая детей, будет выступать как продавцы. Сделки продажи долей, даже всех вместе, оформляется нотариально.
Сложнее ситуация обстоит, если дети еще не достигли восемнадцати лет — в этом случае необходимо письменное разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки.
Непогашенная ипотека ведет к еще одному обременению — банковскому залогу. Это означает, что для того, чтобы продать ипотечный дом придется получать еще и разрешение банка, либо спешно гасить ипотеку до сделки.
Продажа дома, купленного за материнский капитал: пошаговая инструкция
Получение разрешения ООиП — непременный этап сделки с недвижимость, в которой имеют долю несовершеннолетние дети. Без такого разрешения договор не пройдет госрегистрацию.
Заручиться одобрением ООиП можно, если доказать, что сделка не ухудшает положение детей, и их интересы будут соблюдены одним из обозначенных выше способов.
Принимая решение об одобрении или одобрении сделки ООиП подробно изучает все представленные документы и выдает положительное заключение только если уверен в соблюдении интересов ребенка. Поэтому первым шагом в согласовании сделки должна быть вдумчивая подготовка и сбор документов:
- поиск альтернативного варианта, который как минимум не уступает жилью, купленному за маткапитал.
- проведение оценки имеющегося жилья для исчисления стоимости детски долей.
Запрашивая разрешения ООиП необходимо предоставить:
- Соответствующее заявление.
- Паспорта всех, членов семьи, у которых они уже есть и свидетельства о рождении тех, у кого нет.
- Свидетельство о браке или решение о его расторжении.
- Документы на продаваемую недвижимость: договор купли-продажи, кадастровый паспорт, технический паспорт, выписку из ЕГРН, свидетельство о собственности — если есть, справку о регистрации по форме № 9, справка с характеристикой жилого помещения № 7.
- Дети старше 14-ти должны письменно выразить свое согласие на продажу.
- Предварительный договор купли-продажи, если семья хочет купить новое жилье.
- Документы о стоимости продаваемой и покупаемой недвижимости — для оценки стоимостей детских долей.
Специалисты ООиП вправе запросить дополнительные документы, необходимые для всесторонней оценки ситуации.
Разрешение или отказ в разрешении выдается заявителю в течение 15 дней.
Если ООиП одобрил сделку, можно заключать договор купли-продажи в общем порядке, само разрешение необходимо будет предоставить в числе прочих документов в Росреестр для регистрации договора.
